每年都有数量惊人的钱花费在与污染场地相关的诉讼和其他痛苦上。除了对人体健康和生态环境的危害外，由于法律法规体系的原因，污染场地总有巨大的财务冲击如影随形。

对其他行业的人来说，环境法律常常令人迷惑，因为污染通常不可见或不显现，而且有关责任的条款可能并不符合“常识”。对每一位不动产律师和中介来说，有10件事是应该知道的：

基本原则

1.“污染者付费”原则是法律所公认的。监管部门常能在污染事实发生数十年后要求污染者开展修复，即便污染者的行为在当时属于合法，而且完全不管随后土地买卖交易的条款。有迹象表明污染者的民事责任在不断增加，“Rylanders对Fletcher”的案子就是一个例子，特别是当有公司通过使用有毒物质牟利而污染场地的。

2.但是这不意味着（污染源或邻近场地的污染源地的）后来购买者都能获得补偿，即便是在污染者仍有支付能力的幸运情形下。非污染者经常最终付费和（或）遭受亏损。购者自慎原则仍然有效，适当的卖家担保也很重要。

3.非污染者不负无限责任。比如，一个无辜的购买者绝少对在其购买土地前就存在的污染负责任。但是，拥有一块污染场地通常都代价高昂且风险常伴。

4.“修复到什么程度才算干净”一直有争议。在“McGeek对Shell”的案子中，尽管法规要求修复，法院却未要求任何修复。在“Tridan对Shell”案子中，法院则走向了另一个极端——要求Shell支付费用，修复到环境自然本底值，而不只是环境部门给出的指导值。由于存在法定的修复标准，这两个判决现在都不适用。法规要求一直在变，每一套标准都包含了几种选项和修复水平。

5.环境保护局能让污染者付费并不必然意味着他们愿意付费。他们可能会在环境保护局长官的要求下竭尽全力地帮助地产拥有者，但是他们通常对商务纠纷漠不关心。

我不担心这个场地……

6.任何场地都可能遭到污染：住宅、农田、公寓楼、购物中心，还有工厂和学校。污染经常是一个历史问题：你知道多伦多Forest Hill高档小区的一部分曾经是流水线工厂吗？最常见的问题来自石油产品（加油站和渗漏的取暖用油储油罐，其中许多被遗忘了数十年）、氯化溶剂（电镀、干洗店）、废弃物处理场和煤气化设施。

7.每个场地都不同。首先，地形对污染物的迁移及其是否能被实际修复的影响很大。在粗砂中，污染物跑得又远又快，但或许适用于地下原位修复。在粘土中，挖掘和填埋可能就足够的，只要污染物没有从粘土底部逃脱。在断裂的基岩里，所有的修复努力可能白费，如果有人饮用这里的地下水，问题就大了。

8.其次，场地污染包含一些化学过程。石油类浮在地下水之上，随着水位的升降附着在土壤上，毒性随着降解而变弱。氯化溶剂（比如用在金属清洗和衣服干洗）沉入地下水面以下，毒性随着降解变得更强。可腐烂废物的渗滤液持续恶化许多年，直至最终改善。重金属则是不能降解的……

我们能做什么？

9.我们应该预计到场地存在污染吗？如果是，在哪？一份优秀的第一阶段场地环境调查评估能回答这些问题。优秀的第二阶段场地环境调查评估能够回答场地是否被污染，但它无法给出污染的来源和计算修复的花费。当然了，任何报告都不是担保，也并非所有的咨询公司都做得出优秀的场地环境调查评估。至少，请确保为你服务的咨询公司有好的保险，并检查保险文件——多有严格的责任限定，以至于环境调查评估报告几乎是无用的。

10.对拥有污染场地的人来说，所有的选项都是昂贵的。挖掘很迅速——虽然花费很高，但很多时候是不可行的，而且也不能修复地下水。风险评估、原位修复以及诉讼都是漫长痛苦和不可预测的。

一个机能失调的管理制度给拥有污染场地这件事强加了巨大且缺乏担保的成本。结果是，这样的场地会引起针对不动产律师、中介和咨询师的诉讼。但是，这会使得环境律师们业务繁忙！